Les démarches à suivre pour déclarer son activité LMNP

Vous vous lancez dans l’investissement locatif en meublé ou peut-être avez-vous déjà franchi le pas ? Dans tous les cas, vous vous interrogez sur la manière de déclarer vos revenus en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Cette démarche requiert une attention particulière, notamment pour garantir la conformité de votre logement avec les critères éligibles au statut LMNP. Cependant, au-delà de l’équipement adéquat de votre bien, il est essentiel de comprendre les différentes étapes de déclaration de votre activité de loueur en meublé, ainsi que les obligations annuelles qui en découlent. 

De la déclaration des options fiscales à celle des recettes ou revenus locatifs, en passant par la gestion de chaque amortissement et de chaque déficit, chaque étape demande une attention minutieuse. Mais quels formulaires devez-vous remplir et à quelle période ? Cette tâche peut-elle être gérée en autonomie ou nécessite-t-elle l’assistance d’un expert-comptable ? Clarifions ces interrogations en mettant en lumière vos obligations et les démarches à suivre pour déclarer votre activité en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) de manière conforme et efficace.

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La déclaration LMNP selon son régime fiscal : Micro-bic ou réel

Pour débuter la procédure de déclaration de votre activité en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), la première question à vous poser est de savoir si vous êtes éligible à ce statut. Contrairement à une croyance répandue, le LMNP ne limite pas vos revenus locatifs ou recettes à 23 000 euros. Vous pouvez générer des revenus ou recettes d’activité supérieurs à ce montant tout en restant sous le statut LMNP. Cependant, il est essentiel de garder à l’esprit que si vos recettes liées à la location meublée non professionnelle de votre logement dépassent les 23 000 euros, ces recettes doivent demeurer inférieures aux autres recettes d’activité du foyer fiscal. Dans le cas contraire, vous pourriez être requalifié en Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Une fois votre éligibilité en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) est confirmée, vous avez le choix entre deux options fiscales, à savoir le régime micro-BIC avec abattement forfaitaire ou le régime réel. Le régime micro-BIC peut être attrayant pour sa simplicité, mais le régime réel offre des avantages importants aux bailleurs en location meublée ou LMNP. Sous ce régime réel simplifié, vous avez la possibilité de déduire diverses charges comme :

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• Les intérêts d’emprunt pour achat en location meublée
• Les frais de travaux et de gestion de votre logement en location meublée
• L’amortissement du bien immobilier et du mobilier en location

Ces déductions au régime réel réduisent vos revenus de location meublée non professionnelle sur le plan comptable, en entraînant une diminution de votre base imposable et, par conséquent, une réduction voire une exonération d’impôt sur le revenu.

La déclaration d’une location meublée en tant que statut LMNP

Vous vous lancez dans l’activité de la location meublée en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) sous le régime Micro-bic ou régime réel ? La première étape consiste à déclarer votre activité de location meublée auprès des autorités compétentes. Jusqu’au 31 décembre 2022, cette déclaration s’effectuait via le Guichet unique (Cerfa 11921*05), accessible notamment sur le site Infogreffe. Dans les 15 jours suivant le démarrage de votre activité de loueur en meublé, vous deviez envoyer ce formulaire au greffe du tribunal de commerce compétent, de manière dématérialisée, soit donc en ligne.

Depuis le 1er janvier 2023, cette procédure imposable pour déclarer votre activité de location meublée ou LMNP a évolué. La déclaration de début d’activité en location meublée non professionnelle (LMNP) doit désormais être réalisée conformément aux formalités des professionnels, via le Guichet Unique mis en place par l’INPI. Lors de votre première connexion, vous devrez créer un compte utilisateur et saisir vos informations directement en ligne. Egalement, il vous sera demandé de joindre vos pièces justificatives de manière dématérialisée lors de la déclaration d’activité en location meublée ou LMNP.

Une fois votre déclaration LMNP soumise, le greffe du Tribunal de commerce traitera vos informations et les transmettra directement à l’Insee. Cette démarche d’immatriculation LMNP vous fera bénéficier d’un numéro SIRET, et choisir votre régime fiscal, qu’il soit micro-BIC ou réel.

Dans le cas où vous louez un bien en meublé LMNP acquis en indivision, la procédure déclarative d’imposition reste similaire, comme le choix du régime micro-BIC ou réel, même si quelques champs du formulaire puissent varier.

Gestion de vos revenus en tant que LMNP

En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), les revenus provenant de vos locations meublées sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, à déclarer en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les modalités de déclaration LMNP varient selon le régime fiscal choisi, à savoir le régime micro-BIC ou le régime réel.

Pour déterminer quel régime fiscal (réel ou micro-BIC) s’applique par défaut, il est important de considérer le montant de vos recettes locatives chaque année. Si vos recettes sont inférieures à 77 700 euros par an (ou à d’autres seuils spécifiques depuis 2024), le régime micro-BIC est généralement applicable dans votre activité LMNP. En revanche, si vos recettes dépassent ce seuil, le régime réel s’impose.

Même si vos revenus demeurent en dessous des seuils mentionnés, vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel dès la création de votre activité LMNP ou chaque année. Il vous suffit de notifier ce changement de régime fiscal (passage du régime micro-BIC au régime réel) au Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant la date limite de votre déclaration annuelle de revenu (déclaration 2042).

Sous le régime micro-BIC, les revenus locatifs doivent être reportés dans le formulaire n°2042 C-PRO, sous :

• La rubrique des « Professions non salariées » 
• La sous-rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles »

L’abattement auquel vous avez droit sous le régime Micro-bic sera calculé automatiquement par l’administration fiscale.

En cas de changement d’option d’imposition pour optimiser votre montage d’impôt fiscal, cette démarche doit être effectuée avant la date limite de votre déclaration annuelle des revenus.

Quant au régime réel simplifié, il implique une comptabilité plus complexe. Chaque année, vous devez établir un bilan comptable et déclarer votre liasse fiscale, comprenant plusieurs formulaires (2031, 2033-A à 2033-D).

Une fois votre liasse fiscale télédéclarée au SIE, vous devez compléter votre déclaration d’impôt sur le revenu (formulaire n°2042 C-PRO) en reportant le bénéfice ou le déficit constaté, ainsi que les éventuels déficits reportables.

Nouvelles dispositions fiscales pour les locations meublées de tourisme en 2024

La fiscalité des meublés de tourisme LMNP a subi des ajustements pour l’année 2024, avec des implications importantes. Initialement prévue pour être appliquée aux revenus de 2023, une réforme a été proposée par le gouvernement pour éviter des conséquences rétroactives préjudiciables aux contribuables. Ainsi, ces derniers ont le choix entre continuer à appliquer les règles d’imposition antérieures sur les meublés à la réforme ou adopter les nouvelles dispositions introduites par la loi de finances pour 2024.

La loi de finances pour 2024 introduit plusieurs changements importants dans la location meublée à fin touristique. Tout d’abord, les meublés de tourisme non classés bénéficient désormais d’un abattement forfaitaire de 30 %, réduit de moitié par rapport à 2023. Cet abattement imposable du régime micro-bic est appliqué dans la limite de 15 000 euros de loyers et charges par an, contre un plafond antérieur d’un montant de 77 700 euros de loyers ou de recettes. Au-delà de ce seuil, le régime réel est requis, ce qui permet de déduire davantage de charges. Cependant cela nécessite l’intervention d’un comptable.

Pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes situés dans des zones considérées comme tendues, l’abattement est également fixé à 30 %, en baisse par rapport aux taux précédent de 71 % en 2023. Le plafond de 15 000 euros de loyers et charges par an est maintenu. Au-delà de ce seuil, le régime réel est imposé, et nécessite également l’intervention d’un comptable. En dehors des zones tendues, le taux d’abattement est de 51 %, en baisse par rapport au taux antérieur de 71 %.

Accompagnement pour votre activité de loueur en meublé : Nécessaire ou pas ?

Recourir à un expert-comptable spécialisé dans la déclaration des revenus locatifs d’un logement en location meublée est vivement recommandé pour garantir la rentabilité de votre achat ou investissement immobilier locatif. 

Faire appel à un expert-comptable pour vous aider à déclarer votre activité et vos revenus ou recettes LMNP, présente plusieurs avantages :

• Optimisation fiscale : Un professionnel des impôts explore les opportunités pour maximiser vos gains de location en meublé, en identifiant les dépenses admissibles à déduire.
• Conformité comptable : Il assure une comptabilité conforme aux normes et vous guide pour chaque amortissement de votre bien de location meublée.
• Éviter les erreurs fiscales : Son expertise réduit le risque d’erreurs lors des déclarations, ce qui vous permet de maximiser votre bénéfice.
• Accompagnement personnalisé : Vous bénéficiez d’un soutien professionnel et d’un gain de temps important pour déclarer vos revenus, recettes et votre impôt.

Aussi, recourir à un professionnel des impôts vous permet de bénéficier de la réduction pour frais de comptabilité, plafonnée à un prix de 915 euros par année.

En l’absence d’accompagnement comptable, une alternative pratique est la déclaration en location meublée ou LMNP en ligne. Ce processus pour déclarer votre activité LMNP et vos revenus ou recettes LMNP se déroule en quelques étapes simples. Vous répondez à des questions préétablies, votre déclaration d’activité en location meublée ou LMNP est automatiquement générée, en respectant toutes les règles comptables et fiscales en vigueur.

Les plateformes en ligne, comme decla.fr, proposent une solution 100% automatisée à toute entreprise en LMNP soumis au régime micro-BIC ou au régime réel. Ce service accessible à un bon prix, garantit l’exactitude de votre déclaration LMNP sans risque d’erreurs. Cette option constitue une alternative fiable à l’expert-comptable.